깡통전세 대비 임차권등기 쉽게 정리(임차권등기명령제도)

2021년에는 지금 못 사면 영원히 못 산다.라는 분위기 때문에 2~30대 영끌족과 집값 대비 전셋값이 8~90%로 전세가 귀했던 시기라서 전세를 끼고 집을 구매하는 갭투자가 많았습니다.

그래서 지금 2020년에 전세 계약을 했던 가게의 전세계약 만료 기한이 다가오고, 뉴스 기사에는 '역전세, '깡통전세', '2020년보다 전세가 수억 하락' 등 기사를 쉽게 볼 수 있습니다.

이때 꼭 미리 알아두셔야 하는게 보증보험도 있지만, 보증보험이 없는 분들은 '임차권등기명령제도'를 꼭 알아두셔야 합니다.

* 임차인은 임차권등기명령의 신청과 임차권등기 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기명령제도란?

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다.

(쉽게 : 대항력 유지를 위해서는 실거주와 주민등록상 전입신고가 되어있어야 합니다.)

 

하지만, 집주인은 임대차 계약이 끝난 후에도 보증금을 반환하지 않았지만, 임차인은 자녀의 교육 또는 이사를 가야 하는 사정으로 더 이상 실거주가 어려울 경우 매우 중요한 대항력을 상실할 수 있습니다.

 

그래서 이런 문제를 해결하기 위해 임대권등기명령제도를 통해 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차인이 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

(쉽게 : 일반적으로 임대차 계약을 했다고 등기부등본에 등기를 접수하지 않습니다. 등기신청은 집주인의 동의가 필요하지만, 임차권등기명력으로 임차인이 등기를 등록할 수 있고 그래서 이사를 가서 다른 지역에 전입신고를 해도 임차인 권리는 유지됩니다.)

 

임차권등기명령 신청 요건

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우(전체 보증금 또는 일부 보증금 모두 해당) 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

(쉽게 : 집주인이 보증금을 반환하지 못할것 같아도 사전에 신청이 불가하며, 임대차가 종료되어야만 임차인이 신청할 수 있으며, 임대차 계약을 합의 해지한 경우에도 신청가능)

 

중요 : 집주인에게 최소 2개월 전에는 임대차 계약 해지 통고를 해야 합니다. 계약기간이 끝났다고 해도 계약 해지를 이야기하지 않을 경우 묵시 갱신으로 갱신됩니다. (계약 해지 통고는 전화보다는 문자로 집주인이 확인했다는 답변까지 기록해둬야 합니다.

 

임대차 계약은 끝났으나 묵시 갱신이 이루어진 경우, 기간의 약정이 없는 임대차, 임차주택이 멸실되는 경우 등 세부 요건은 아래 내용을 참고해주세요.

 

신청 절차,  임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

 

기본 서류

1. 임차권등기명령신청서

2. 임대인 소유

3. 임대차 계약서 사본

4. 주민등록초본 (전입신고 확인)

 

 

꿀팁

첫 번째

임대차 해지통지를 최소 계약 만료 2개월 전에 집주인에게 의사표현을 해야 하며 아래 내용을 꼭 기재해주세요.

 

1. 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 정확한 의사표시

2. 임대차 집 명도 확인 요청 (집을 사용했기 때문에 집에 문제가 있는지 확인해 달라 요청)

3. 임대차보증금 반환 요청

 

두 번째

임차권등기 완료 후 집을 집주인에게 인도한 후 전세금반환소송을 할 수 있습니다.

법원 판결 선고 이후에는 전세보증금 상환일까지 연 12%의 지연이자가 적용됩니다.

 

다만 소송은 시간이 오래 소요되고, 소송 기간 동안 발생하는 전세보증금 이자는 세입자가 부담해야 하기 때문에, 지연이자를 받을 수 있고 소송 비용을 집주인에게 승소 후 청구할 수 있다고 해도 적어도 한 번은 변호사를 통해 상담을 받아보는걸 추천합니다.

 

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