소액보증금(소액임차보증금)과 최우선변제금액 핵심 정리

 

깡통전세가 이슈가 되면서 뉴스에 빌라왕들에 대한 내용들이 많다.

피해보신 분들 인터뷰 내용에도 안타까운 사연들이 많고, 전세금이 전재산인 경우도 많아서 점점 월세를 찾는 사람들이 늘어나고 있다.

 

이때 필수로 알고 있어야 하는 부분이 소액보증금과 최우선변제액입니다.

소액임차보증금이란

전세나 월세로 임대차 계약을 맺을 때 소액임차인 기준 금액 이하로 보증금을 지불한 경우 소액임차인에 해당합니다.

 

서울특별시 : 1억 5천만원 이하

[수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 3천만원 이하

광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 7천만원 이하

그 밖의 지역 : 6천만원 

소액보증금에 해당할 경우 담보물권자가 있더라도 담보물권자보다 우선 변제받을 권리가 생깁니다.

예) 담보물권자 -> 저당권

 

참고 : 소액보증금은 우선 변제받을 권리가 있으나 보증금 전액을 변제받는건 아닙니다.

 

우선변제 금액

소액임차인 보증금 기준으로 우선 변제 금액은 2천만원에서 5천만원까지입니다.

서울특별시 : 5천만원

[수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4천 300만원

광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2천300만원

그 밖의 지역 : 2천만원 

*우선변제 금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제합니다.

 

우선변제 권리

소액임차인으로 우선변제를 받는 경우는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에만 해당되며, 일반적인 매매, 교환 등으로 임차주택이 양도되는 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

 

우선변제 권리를 위해서는 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춰야 권리가 인정됩니다.

(대항력 조건 : 임차인이 전입신고(주민등록)와 점유(실거주)를 갖춘 경우 전입신고일 익일 0시부터)

 

경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우 배당요구 또는 체납처분청에 우선권행사 신고를 해야 합니다.

 

*우선변제가 가능하다고 해서 아무것도 하지 않을 경우, 우선변제를 받을 수 없기 때문에 주의

 

 

주의!!!! 소액임차보증금

처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인이였지만 그 후 계약을 갱신하면서 보증금이 증액되었을 경우 증가된 금액을 포함한 보증금이 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

소액임차보증금은 최초로 적용된 담보물권보다 먼저 우선적으로 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다.

다만 이 권리는 담보물권이 설정된 시점 기준으로 보증금 범위가 결정됩니다.

 

** 2014년에 저당권이 설정된 집에 2023년 1월 임대차 계약을 진행하는 경우

(2014년 01월 01일은 서울시 기준 소액임차인 보증금 금액이 9,500만원 이하입니다.)

보증금 1억원 전세 계약시 : 2014년 기준 소액임차보증금이 9,500만원 이상이기 때문에 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

아래 소액임차보증금 변천 금액을 꼭 확인해 주시길 바랍니다.

(소액임차보증금 변천사는 인터넷등기소를 통해서 확인하실 수 있습니다.)

읽어주셔서 감사합니다.

 

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