서울시 재건축과 재개발 차이점 + 리모델링

재건축, 재개발은 오랜 기간 동안 부동산 시장에 빅뉴스로 자리 잡았습니다. 특히 16일 서울시에서 '은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'이 공개되면서 더욱더 재건축에 시선이 많이 가고 있습니다.

 

은마아파트 다음으로는 서울에서 30년 넘는 아파트가 가장 많은 노원구와 도봉구, 성북구도 재개발, 재건축 기사에 중심에 있습니다.

 

이제 서울에 더 아파트를 지을 곳이 없다고 이야기 하는 지금, 서울시내 아파트 50층 초고층이 가능해진다고 하는 지금 재건축과 재개발에 차이점에 대해 자세히 알아보려고 합니다.

 

재건축 vs 재개발

재개발은 기존 주거 환경이 낙후되어 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거 환경과 도시미관을 바꾸는 사업입니다.

 

즉. 재개발은 도시 기반 시설 전체가 열악할 경우 대단위로 묶어서 그 지역을 계획도시로 개발하는 뉴타운, 신도시 사업을 재개발이라고 합니다.

 

재건축은 기존 토지 또는 아파트의 경우 입주민들이 조합을 결성하여 기존 건물을 철거하고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말합니다.

 

즉. 특정 건물, 특정 아파트단지를 새로 짓는 것은 재건축이라고 합니다.

 

* 재건축의 경우 준공 30년이 경과한 아파트만 재건축이 가능하기 때문에 강남구 은마아파트 1979년 입주 후 벌써 43년이나 경과했으며, 노원구 상계주공 1단지, 3단지, 7단지, 9단지 등 상계주공아파트 단지들 대부분이 1988년에 사용승인이 이루어져 1990년대 입주한 대부분이 30년 이상된 아파트입니다.

아파트 리모델링

아파트 리모델링 사업은 준공 후 15년 이상이면 가능하고 재건축과 다르게 임대주택 건설의무, 초과이익환수 규제가 없고 사업추진도 재건축 보다 빠르다.

 

다만, 리모델링 사업은 기존 아파트 뼈대를 유지하면서 주택을 새로 짓는 만큼 현행법 기준으로 기존 세대수의 증가폭이 15% 이내, 수직 증축도 3개 층 이내로 제한적이라는 한계가 있다.

 

그래서, 그동안 재건축 승인 조건과 재건축 초과이익 환수제 등 많은 규제로 재건축보다는 아파트 전체 리모델링을 추진하는 경우가 많았지만, 최근에는 인기가 사그라져 가는 추세입니다.

재건축 열풍인 1기 신도시 지역 + 88올림픽 재개발

서울과 수도권의 아파트는 대부분 신도시로 정부 주도로 아파트가 건축되었기 때문에 시기별 신도기 지역을 참고하시길 바랍니다.

 

<노태우 정부 추진>

1기 신도시 : 경기도 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본

 

<노무현 정부 추진> 

2기 신도시 : 성남, 화성, 김포, 파주, 수원, 용인, 양주, 송파, 평택

 

추가로 노원구 상계동은 논밭, 비닐하우스 등 농사를 짓는 지역이었으나 1988년 올림픽을 앞두고 대규모 재건축으로 주공아파트 대단지를 지었고 주공아파트를 1단지부터 16단지까지 같은 시기에 준공을 시작해 모두 30년 이상된 아파트단지다.

 

용적률 500%, 건폐율

용적률이 높다는 건 그만큼 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다.

건폐율은 땅에서 아파트 건물이 차지하고 있는 비율로, 건폐율이 높다면 건물과 건물 사이가 가깝다는 것을 의미합니다.

 

우리나라는 용도 지역별에 따라 용적률과 건폐율이 제한되어 있는데 아파트의 경우 제2종 일반, 제3종 일반에 속해 있는 주거지역 용도로 건폐율은 60%, 50% 용적률은 각각 200%, 250%입니다.

 

쉽게 건폐율은 동일한데 용적률이 2배 높아진다면 아파트 층수가 2배 높아질 수 있다고 생각하면 됩니다.

 

그래서, 국토교통부가 2월 7일 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'으로 용적률이 크게 완화되면 이론상으로 최대 50층 높이 아파트가 서울시에 재건축될 수 있다는 기사가 나오는 겁니다.

 

현재 1기 신도시 용적률은 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%로 대부분 200% 정도지만 특별법이 적용되면 용적률이 300%~ 350%까지 올라가게 되어 현재 12층 아파트라면 35~50층까지 높아지게 됩니다.

 

아파트 고층/ 초고층 기준

우리나라는 한정된 땅에 효율적으로 건물을 세워야 하기 때문에 점점 초고층 선물들이 늘어나고 있습니다.

 

현재 건축법에서는 층수가 30층 이상이거나 건물 높이가 120m 이상인 건물을 고층, 층수가 50층 이상이거나 건물 높이가 200m 이상인 건축물을 초고층으로 정하고 있습니다.

 

고층과 초고층은 2가지 조건 중 한가지만 해당하면 해당 건축물이 됩니다.

 

예시) 10층 건물이지만 건물 높이가 120m 이상이라면 고층

예시) 3층 건물이지만 건물 높이가 200m 이상이라면 초고층 

 

오늘은 부동산에서 필수로 알아야 하는 재건축과 재개발에 대해 알아봤습니다.

 

항상 더 좋은 정보를 공유할 수 있도록 노력하겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

도움이 되었다면 공감 부탁드려요.

 

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