부동산 경매와 공매 처음 접근할 때 어떤게 유리할까

최근 집값이 하락하면서 경매와 공매에 대해 관심이 많이 높아지고 있습니다. 

경매와 공매 모두 강제 매각이라는 공통점과 시세보다 낮은 가격으로 매각된다는 점에서는 동일하지만 그 외로는 전혀 다른 절차로 이루어지기 때문에 정확하게 알아보려고 합니다.

 

경매와 공매 차이점

부동산을 시세보다 저렴하게 입찰받기 위해서 경매와 공매가 같다고 생각할 수 있지만, 많은 부분에서 차이점이 있습니다.

경매는 일반적으로 근저당 등 채권자의 요청에 의해 법원이 물건을 매각하는 방식이고, 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 세금 등을 미납하여 물건을 매각하는 방식입니다.

 

매각되는 사유는 다르지만 옥석을 고른다면 충분히 부동산 투자를 하기 좋은 재테크 방식임은 분명합니다.

그럼 초보자가 부동산 재테크를 시작하려고 할때 경매와 공매에서 제일 중요한 명도 방법 및 접근 방법에 대해 알아보겠습니다.

경매와 공매 차이점 - 명도

경매의 경우, 민사집행법에만 있는 '인도명령제도'를 통해 낙찰자의 명도를 도와줍니다.

 

인도명령제도

경매 낙찰자가 낙찰 대금을 모두 납부한 뒤 6개월 내에 법원에 신청하여 집행권원을 획득하는 제도입니다.

*집행권원 = 국가의 강제력에 의해 강제로 집행할 수 있는 권리

 

즉, 낙찰만 받으면 대항력이 없는 세입자에 대해서는 인도명령제도를 통해 명도소송보다 빠르게 명도를 진행할 수 있습니다.

 

공매의 경우 직접 명도소송으로 통해 명도를 진행해야 합니다.

 

명도소송 ( 약 3개월에서 6개월 시간 소요)

대항력이 없는 임차인(점유자)이 부동산을 계속 점유할 경우 소송을 통해 판결문을 얻어야 명도를 진행할 수 있습니다.

 

즉, 공매를 통해 낙찰받았을 때 점유자와 협의가 되지 않을 경우 명도 소송을 통해 집행권원을 얻어 강제집행을 해야 합니다.

경매의 장점

경매의 경우 법원경매정보 사이트를 통해 매각기일 7일 전에 물건명세서를 공시하고 있습니다.

물건명세서를 통해 현재 점유관계와 임차인의 전입날짜, 확정일자, 유치권 등 경매 후 소멸되지 않는 권리등에 대해서 파악이 가능합니다.

 

공매의 장점

공매의 경우 온비드 사이트를 통해 입찰기일 7일전에 재산명세서 공시하고 있습니다.

재산명세서의 경우 압류재산에 대해서 열람이 가능하고 현재 국세 등 조세채권 정보 및 공과금 등을 확인할 수 있습니다.

 

물건에 대한 점유관계와 대항력 여부 등을 직접 등기부등본을 통해 확인하고, 현재 점유 여부 등을 직접 확인해야 하기 때문에 물건 분석에 대한 정보 파악이 어렵다는 단점이 있지만, 그 때문에 경매보다는 더 낮은 경쟁률로 낙찰을 받을 수 있고, 일반적으로 경매보다는 저렴하게 낙찰되는 경우가 많아 장점으로 인식됩니다.

 

공매 배분 순위 

공매에서 낙찰 금액에 대한 배분순위가 있습니다. 낙찰되면 아래 순서로 배분이 이루어집니다.

이때 깡통전세에서 많이 나오는 세금이 여기 당해세에 나옵니다.

 

당해세 : 매각부동산 자체에 부과된 국세와 지방세(재산세, 자동차세 등), 상속세, 종합부동산세, 증여세

 

**최우선변제와 우선변제권은 다릅니다. 최우선변제는 아래 이전 글을 참고해 주세요**

소액보증금(소액임차보증금)과 최우선변제금액 핵심 정리

 

1순위 : 공매체납처분비

2순위 : 최우선변제, 임금채권

3순위 : 당해세 

4순위 : 당해세 이외의 일반 조세채권, 공과금채권, 저당권부채권 등 

5순위 : 일반임금채권

6순위 : 담보물권보다 늦은 조세채권

7순위 : 4대 보험

8순위 : 일반채권

 

당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위로 우선변제권이 있는 임차인보다 앞선 순위가 됩니다.

 

 

*예시)

2020년 10월 1일 임차인 전입신고 및 확정일자 -> 우선변제권이 있는 임차인

2022년 4월 5일 가압류 (강남세무서) -> 공매신청

2023년 1월 6일 압류(인천세무서) -> 당해세 (국세 또는 지방세일 경우)

 

=> 공매 낙찰금액으로 우선변제권이 있는 임차인에게 보증금을 모두 지급할 수 있다고 생각할 수 있지만, 임차인보다 우선적으로 당해세가 먼저 배분받고 그 후 임차인이 배분을 받게 됩니다.

 

이때 임차인이 보증금을 모두 지급받지 못한다면 그때는 낙찰자가 해당 금액만큼 인수하게 됩니다.

 

이상 온비드 공매와 법원 경매를 통해 부동산 재테크 투자 시 차이점과 장점을 알아봤는데요. 좀 더 저렴하게 낙찰받기를 원한다면, 그리고 내가 법원에 방문하기 힘든 상황이라면 온라인 입찰이 가능한 공매에 관심을 가져보시는 걸 추천합니다.

 

항상 더 좋은 정보를 공유할 수 있도록 노력하겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

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